永豐路聖彼得堡電梯2 土城買屋 / 土城買房 - K313永豐路聖彼得堡電梯2房土城電梯中信劉蕙蘭

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~850 萬~~798 萬
參考單價：36.89 萬/坪
地址：新北市土城區永豐路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 1廳 1衛
總坪數：21.63 坪 (不含車位面積)
主建物面積：15.06 坪
附屬建物面積：1.87 坪
共同使用：4.7 坪
土地面積：6.86 坪
樓別/樓高： 8樓 / 8樓
屋齡：31 年
法定用途：工業用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：清水國小清水國中清水高中
鄰近公園：清水公園
生活機能：延吉市場家樂福全聯
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 價格實惠：總價 798 萬，單價約 36.89 萬/坪，相較同區住宅更具價格競爭力。 2. 生活機能佳：鄰近延吉市場、家樂福、全聯，交通與購物便利。 3. 居住環境：方正格局使用率高，頂樓有山景視野，鄰近清水公園與學校。 4. 屋況描述：中介標榜屋況佳，且為電梯八樓透天式建築（實際為電梯大樓）。
劣勢	1. 土地性質：土地編定為「工業用」（丁種建築用地），非一般住宅用地。 2. 屋齡因素：屋齡達 31 年，接近貸款年限限制，銀行融資評估較嚴。 3. 結構疑慮：頂樓有鐵皮屋頂加蓋，可能存在違章建築或防水隔熱問題。 4. 無車位：總坪數不包含車位，對有車族不便。 5. 山坡地限制：坐落於山坡地保育區，建築法規與安全標準較複雜。
機會	1. 低門檻進場：適合資金有限、以自住為短期考量或投資收租的買家。 2. 增值潛力：若該區域未來都市更新或土地變更，可能有重估機會。 3. 租賃市場：由於總價低，在當地租賃市場可能具有租金回報率優勢。
威脅	1. 法律風險：「工業用」作為住家使用，存在政府取締或罰則風險。 2. 融資困難：銀行對工業住宅貸款通常較為保守，可能僅能低成數貸款或拒貸。 3. 轉手困難：未來售屋時，因產權問題可能難以轉售給尋求長期住宅的家庭。 4. 安全隱憂：山坡地保育區的老舊建築，需考量潛在的地質安全與防災問題。

2. 物件評論

是否值得購買：不建議一般自住買家購入，僅適合特定風險承受度高者。

主要理由： 雖然此物件以 798 萬的低總價與低單價，提供了土城區便利的生活機能與山景視野，但其核心風險在於土地使用分區。土地登記為「工業用」卻作為住宅使用，且位於「山坡地保育區」，這意味著買方可能面臨銀行貸放不足額、無法辦理一般房貸，甚至未來面臨行政糾紛的風險。加上屋齡已達 31 年且頂樓有加蓋，後續維修與轉手流動性均不如一般住宅。若您是尋求穩定資產配置或長期自住的家庭，建議優先考慮土地用途為「住宅」的物件；若您是具備現金購屋能力、不介意產權複雜性且以投資收租為目的者，則可斟酌後再議。